Begleitung bei der Bauabnahme

Ihr Objekt ist fast fertig und Sie wollen bei der Abnahme sachverständige Begleitung? Eine gute Idee – sachkundige Beurteilung vom Experten erspart Ihnen eventuell späteren Ärger. Diese Leistungen erbringen wir in Form einer Abnahme-Begleitung.

Wird ein neu errichtetes Bauwerk dem Eigentümer übergeben bzw. ist eine größere Sanierungsmaßnahme fertig gestellt, so ist es wichtig, dass eine förmliche Bauabnahme stattfindet. Hier wird festgestellt, ob der Unternehmer seine Leistung vollständig, gemäß dem Auftrag (in der Regel die Baubeschreibung), gemäß den gültigen gesetzlichen Bestimmungen und den anerkannten Regeln am Bau erbracht hat.

Die Abnahme ist hier wichtig, da sich nach erfolgter Bauabnahme die Beweislast umkehrt. Das bedeutet, dass vor Abnahme der Unternehmer beweisen muss, dass seine Arbeit korrekt ist und nach der Abnahme der Bauherr bzw. Käufer beweisen muss, dass der Unternehmer nicht korrekt gearbeitet hat. Hier liegt natürlich das größere Problem immer auf der Seite des Beweispflichtigen.

Unsere Leistungen u.a. bei der "Begleitung bei der Bauabnahme":

• Ortstermin inkl. An- und Abfahrt
• Besichtigung der Immobilie durch einen Bausachverständigen
• Erbrachte Bauleistungen auf Übereinstimmung mit der Planung und der Baubeschreibung prüfen
• Erbrachte Bauleistungen auf ihren Zustand und auf eventuelle Ausführungs- und/oder Baumängel prüfen
• Mündliche Beratung vor Ort über Mängel, vorhandene Bauschäden usw.
• Gesprächsführung bei der Abnahme mit den Vertretern der Baufirma
• Fotodokumentation und Aufnahme der eventuell vorhandenen Ausführungs- und Baumängel
• In der Regel ist kein schriftliches Gutachten oder ein Mängelbericht notwendig, da die Baufirma auf dem Abnahmeprotokoll die Mängel festhält. Sollten jedoch Mängelpunkte strittig sein, können wir diese Mängelpunkte durch ein Gutachten dokumentieren.

Allgemein zur Bauabnahme:

Bei einer Baumaßnahme hat die sog. Abnahme weitreichende rechtliche Folgen. Die Abnahme ist immer dann relevant, wenn das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anwendbar ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Unternehmer (Auftragnehmer) einen bestimmten „Erfolg" schuldet, also sich vertraglich z.B. als Bauunternehmer/Generalunternehmer oder als Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen.  Der Auftraggeber (z.B. ein Bauherr, der eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus kauft oder einen Umbau an seiner Immobilie vornimmt) muss nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklären, ob er die Leistung „als im wesentlichen vertragsgemäß" (also frei von wesentlichen Mängeln) annimmt. Dabei ist jedoch große Vorsicht geboten, da die Abnahme folgende Wirkungen hat: Zunächst wird der Werklohn fällig. Zudem beginnt die Verjährung wegen möglicher Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, also Mängelbeseitigung; Minderung des Werklohns; Schadens- bzw. Aufwendungsersatz; evtl. Rücktritt vom Vertrag) und es findet - wenn Mängelansprüche nicht vorbehalten wurden, s.u. - eine sog. Beweislastumkehr statt.

Für die Abnahme sieht das Gesetz keine bestimmte Form vor. Es ist aber aus Beweisgründen stets zu empfehlen, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte folgende Punkte enthalten:

• Nennung der Anwesenden
• Genaue Bezeichnung des (Bau-)Vertrages
• Abnahmeerklärung des Auftraggebers
• Ggf.: Auflistung der noch vorhandenen Mängel und der noch zu erledigenden Restarbeiten sowie Fristsetzungen und Angaben zu der Höhe von Einbehalten
• Ggf.: Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe
• Ggf.: Abweichende Erklärungen des Auftragnehmers zu den Vorbehalten und zu den Mängeln
• Ort, Datum und Unterschriften



Besonders wichtig ist, dass sich der Auftraggeber Ansprüche wegen Mängeln vorbehält, also zumindest die vorhandenen Mängel schriftlich vermerkt. Ansonsten kann er später Ansprüche wegen Mängeln nicht mehr geltend machen, es droht also ein kompletter Rechtsverlust. Dies gilt jedenfalls nach § 640 Abs. 2 BGB für solche Mängel, die bei Abnahme „erkennbar" waren. Da die Erkennbarkeit nicht immer eindeutig ist, sollte unbedingt bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

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